一面是对资金的迫切需求，一面是与融资渠道改变随之而至的风险。这是开发商在房地产下半场必须承受的生命之重。

　　金融严监管定调，房企融资难

　　1月25-26日，中国银监会举行的2018年全国监督管理工作会议中也提出，今年将继续防控金融风险，将在降低企业负债率，严格控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，继续遏制房地产泡沫化。

　　毫无疑问，2018年的金融监管极有可能越收越紧。银监官网显示，截至2018年1月31日，新年以来各级银监部门公布行政罚单（含2017年作出的处罚决定但在2018年公布）共计491张，平均每天16张；与2017年的194张、平均每天6张相比，今年1月的罚单数量井喷至去年同期的2.5倍。

　　2018年1月份，厦门银监局处罚违规房地产业务情况中，(,)厦门分行因违规发放土地融资，被罚没金额150万元。

　　中原地产首席分析师分析道，“2018年1-2月份楼市调控继续深入，最主要的特点依然是租赁与降杠杆。”

　　中央财经大学教授鲁桂华对和讯房产表示，当下强化监管的基本目的无非是两个方面， 控制金融体系的风险，避免金融体系，尤其是银行、非银行金融机构，将储户的资金投向高风险的领域，当领域出现问题，有可能导致存款的兑付困难，诱发系统性金融风险。二是对房地产企业的融资的监管，除了防范金融风险之外，还有房地产调控的意味在其中。

　　对于监管对开发商的影响，鲁桂华补充道，监管强化，对房地产企业在A股市场上公开发行股票融资、对房地产企业在境内取得银行借款、公开发行债券、和银行等金融机构合作，发行各种基于房地产项目的理财产品，对于房地产企业在境内的资产证券化，都会存在影响。

　　海外融资风险不可小觑

　　据相关媒体的不完全统计，进入2018年以来碧桂园、龙湖、泰禾、华南城、富力等房企纷纷发布公告，显示公司拟发行或已完成发行美元债务。其中，碧桂园于1月10日发布公告，拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据，利率分别为4.750%和5.125%。泰禾也发布公告称，将在境外公开发行美元债券，募集资金不超过10亿美元。首次发行的4.25亿美元债券，利率已经确定：3年期票面年息为7.875%，5年期票面年息为8.125%。此外，华南城的2.5亿美元7.25%的3年期优先票据发行完成。

　　通常，开发商在国内5%左右的融资成本较为普遍，但是在海外，融资成本相对较低，一位房企工作人员告诉和讯房产，“国外2%的融资成本都是较高的，但是国外对企业的要求特别高，企业的评级、资信都不是国内的这个标准，这也是为什么国内开发商去国外融资成本这么高的原因。”

　　“根据目前国内主流房地产企业的资产负债率来看，大多在80%以上，在这一杠杆水平下，资信等级可能在B级或CCC级甚至更低。而资信等级越低，利率越高，B级债券的利率较AAA级高出3%左右，CCC级债券的利率高于AAA级的4.25%左右。而国内债券市场、银行体系高估企业资信等级、低估利率的现象较普遍。” 鲁桂华强调道。

　　除了相对高昂的融资成本，开发商在海外融资还需要承担汇率风险，而这个风险并不可控。

　　当下人民币的汇率约为6.28人民币/美元，借一个美元能够兑付6.28元人民币。如果人民币持续升值，问题不大，比如2年后升值到6.10人民币/美元，那么还债时只需要6.1元就能偿还1美元债务。如果人民币贬值呢？债务将会加重。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，银监会对商业银行的管控比较大，银行贷款对房企的拿地等动作影响比较大，除非企业和商业银行的关系比较好，不然在2018年上半年会有一定风险。海外融资会考虑到国内的审批，如果政府部门的流程较长，海外融资会有些挑战。另外，汇率的波动和国外一些的预期，会增加相应的成本。

　　而最重要的是，房地产市场已然发生变化，开发商承压越来越大，但一个冷酷的事实是：即便困难重重，开发商必须砥砺前行，大型房企多为举债发展，这也就要求他们需要更多的资金维系下一步的发展。

　　鲁桂华对和讯房产表示，高杠杆意味着固定并且优先支付利息的负担很重，因此高杠杆的企业，最可怕的是所在行业低迷，一旦所在行业低迷，投资的回报连利率都付不起的时候，企业极有可能陷入严重的亏损，甚至资不抵债，被迫破产清算。前些年的无锡尚德、山西联盛集团的破产重整，近些年乐视的债务危机，都是这一风险的体系。海外债务融资的高成本，境内房地产企业的高杠杆，房地产行业未来的不确定性，杠杆风险不宜小视。