"中国硅谷"望京坠落

来源: 作者: 时间:2017-11-27
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  和讯房产消息 望京的写字楼出现了分水岭,巨头企业入驻的高档写字楼和填满创业梦的繁杂办公区隔街相望,相同的是,无论是处于微时,还是已成规模,望京的入驻企业多是CBD写字楼外溢的需求。


  望京,很多人听到这个词,往往想到的是声调略高的人还有正宗的韩餐,但是,乌乌泱泱的人流也在提醒着人们它新兴商务区的身份。

  一度,因为中央定位和科技企业居多,望京被称为中国硅谷,而如今,望京写字楼呈现出一派乱象,高低不一的写字楼规格和参差不齐的入驻企业让人模糊了望京“中国硅谷”的定位。

  发展分化:好的更高,不好的更低

  八点钟的14号线,是最拥挤的时候,地铁是很难挤上去的,杨强每天都要经历这场平常但浩浩汤汤的早,他上车的站点是一号和十四号换乘站大望路,虽然拥挤,但是杨强的公司在望京SOHO,十四号线直达,他觉得挺好。

  88年出生的杨洪现在是教育公司“作业盒子”的推广总监,“最早我们公司在朝阳SOHO,但是后来发展壮大,就搬到望京来了,这里互联网氛围浓,租金也比较低。”

  最初,望京的开发方式便和硅谷相仿,政府给予了大力支持,大型企业都有自己的园区,2004—2010年间,北电网络、LG、摩托罗拉、爱立信等世界企业巨头相继将总部迁往位于望京地区的(,)(,)科技园区,彼时的国贸区域正处于写字楼供大于求的惨淡状态。从某种意义上讲,望京的起步是带着尚方宝剑的,在望京写字楼渐成规模后,开发商一拥而上,拿地、建城、招揽入驻企业,于是,一座座性建筑拔地而起。

  在此,SOHO中国建设了第一个地标性建筑—望京SOHO,但是望京SOHO并没有成为足以带领望京写字楼发展的项目,望京SOHO的广场甚至被“广场舞大妈”占领,与望京标榜的大型企业聚集地形象完全不相符。

  一位写字楼行业资深人士对和讯房产表示,“在快速建设的过程中,开发商并没有太注重品质,散售、商住两用的楼很多,还有SOHO中国后来做的租给创客的SOHO 3Q,这些写字楼比较适用于中小企业,灵活,租金比较便宜。”

  杨洪所供职的作业盒子最早在朝阳SOHO,后来因为企业规模变大,加上租金的考虑,作业盒子从朝阳搬到了望京SOHO,杨洪告诉和讯房产,“公司搬到望京,一部分是考虑到人多,朝阳SOHO装不下,望京的租金也更低,还有一部分是考虑到望京的互联网氛围更浓。”

  但如今,望京SOHO等以中小企业为主的写字楼早已不是互联网、科技的大本营,广告、建筑、零售等其他企业也逐渐增多,企业种类繁杂。

  互联网企业多注重办公氛围,杨洪说,“我们现在在不断增加,已经租下近一层半的空间了,但是我们并没有打算搬离创客空间。”当被问到原因是,这位典型的80后互联网工作者两手一摊,“这里就是年轻人该在的地方吧!没有‘油腻’的中年人,这里的办公条件也满足我们的需求了。”但是,杨洪也在渴望网红创客来到望京SOHO,原因是有利于宣传。

  全联商会商业地产研究会会长对和讯房产表示,很多是无法承受CBD的租金的,把望京作为一个备选,属于CBD溢出效应。望京的租金和CBD、(,)的租金水平相比,区别很大,差的不是一丁半点。

  截至2017年第三季度末,世邦魏理仕提供的数据显示,北京写字楼整体市场平均成交租金报每月每平方米346.7 元 。而望京区域楼整体市场平均成交租金 Q1、Q2、Q3的报价分别为每月每平方米247.4元、247.5元和247.5元。世邦魏理仕的总样本量为北京全市130栋甲乙级写字楼。

  望京已成成为了CBD写字楼需求外溢的承接地,哪里还有什么选择权?

  望京市场需要相对低端的写字楼作出补充,以满足中小企业的入驻需求。上述资深人士告诉和讯房产,“望京区域中小企业至少占一半,中小企业可选择的写字楼比较多,众创空间把一些小的、做不好的商业面积收过去做成众创空间,腾讯、微软也在扶持这样的中小企业,望京整体感觉还是比较年轻、多元化,而CBD多是专业律所和银行等,两者的氛围不一样。”

  (,)北京公司商办项目负责人王竹轩说道,“小业主比较灵活,当整个望京区域的空置率上升,小业主租的地方就会降低租金,所以,望京区域租金的区别会越来越大,好的楼租金越来越高,不好的楼租金越来越低。”

  高端写字楼供不应求

  相对低廉的租金是望京写字楼足具吸引力的显性特征。同时,一个共识是,望京作为商务区的优势很大,并且,高档写字楼所承接的CBD写字楼外溢需求部分是相当优质的企业。

  就在因为各种原因频频出清项目尝试转型的时候,绿地、保利、金辉、利星行等开发商开始在望京区域发力,上演“你方唱罢我方登台”的戏码,望京地标性建筑几次易主。

  而随着国贸CBD、金融街、燕莎商区等商务区的外溢需求逐渐涌入望京板块。望京高端写字楼迅速被销售出去。绿地、保利、利星行、美瑞泰富、中航等开发商的项目也多是面向中型和大型企业,租售情况良好。

  王竹轩对和讯房产表示,“望京的项目去年卖完了,整栋卖了一个,还有整层、半层的形式卖掉的,T1是自持,目前出租率是在80%左右,内部的任务是今年租到95%左右,95%已经几乎满了。” 绿地集团相关负责人也对和讯房产表示,“写字楼部分,我们是用三年左右时间售罄的,中国锦是按层整售,其余楼栋都是整栋出售。”

  中高端写字楼大批入市和CBD写字楼需求外溢形成了一个很好的供需对接,有足够能力的开发商开始思考怎样做的把项目做的更“高大上”?

  入驻企业的层级自然而然成了开发商比较重点。因为阿里巴巴的存在,绿地在这方面显得底气很足,上述相关负责人说,“和周边企业相比,我们还是很有信心的,除了阿里巴巴花了17.5亿买下的那栋楼,我们其他的也都是整层出售,售价都在两亿左右。”目前,绿地的写字楼也存在中小业主和部分客,锤子科技便是投资客引进的企业。

  而利星行的企业更具代表性,其引进的三大行业巨头均是在其他成熟商区搬到望京,惠普和诺和诺德是从国贸搬迁过去,而康明斯此前是燕莎商区,其所代表行业是制造业、科技和。

  似乎,在望京区域,甲级写字楼形成了一个供不应求的局面,大型企业、优势企业首选是这种产权单一、业主背景良好,物业服务好的高品质写字楼,因为这可以规避很多风险。

  望京“中国硅谷”的身份何时回归?

  无法辩驳的是,望京的入驻企业参差不齐,基础配套处于一个相对混乱、糟糕的状态,杨洪每天上下班都要骑共享单车到地铁站,“这边的基础设施配套确实不好,红绿灯比较乱,搭建的铁皮也特别多,路都还没修好。”望京的交通配套差别很大,望京南和望京东地铁站,仅三站之隔,基础配套便千差万别。

  除了部分让人误以为“荒郊野岭”的基础设施,频繁更换的商户也是杨洪感到不便的因素。“望京SOHO的人很多,一到饭点,生意好的店都是排队的人,但是餐饮店通常待不久,所以很多时候,我们都是叫外卖。”

  上述资深人士表示,“望京的配套已经有所改善了,但远远不够。望京很多地方属于在建区域,地铁上盖的项目是不能开的,因为有安全隐患,望京规划的路可以说是四通八达的,目前都是封的,我们看不到总体的规划配套,这个情况是到明年的年中会得到改善。”

  目前,金辉有一万平米的商务配套,商家已招满,但是,预计今年年底或明年年初开始营业。当望京的在建区域大部分建设完成,道路完全开通,望京的变化或将是翻天覆地的。

  在“望京写字楼该往何处去”的终极命题上,平提出,“望京整体入驻企业门槛较低,租金承受能力没有那么强,中小企业的占比没有统计,一般持有型的物业才会因为税收等原因进行企业统计,规模小的写字楼不愿意在这方面做统计,不存在一个产业孵化的关系,望京并没有文创、大健康等定位,它并不是一个楼宇经济。”望京的最初参照物美国硅谷,便是给出“园区”的概念得到优势,而如今,望京“中国硅谷”的定位在慢慢偏离。

  望京得益于硅谷的发展模式,入驻的都是大型租户,阿里巴巴等大型企业有机会建造自己的园区,这些也是中关村、上地、燕莎、中关村是没办法满足的,而接下来能满足这些需求的是丽泽商区,但是丽泽又不是高科技公司的聚集区,望京在这方面优势明显。

  通常,集聚效应的形成需要3-5年时间,而成熟的写字楼需要10-15年的发展时间,国贸写字楼的起步是从1989年开始,真正的发展时间则是在1997年IT企业兴起后,2008年奥运会后趋于成熟,沉浮十余年时间,而当初的“中国硅谷”望京何时能够摆脱其“不上不下”的尴尬位置,回归最初的定位?

  

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